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2025년 10월 15일, 정부가 주택 시장 안정을 위한 강력한 부동산 대책을 발표했습니다.
이번 대책의 핵심은 **서울 전역과 경기도 핵심 12개 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허
가구역으로 동시에 묶는 '3중 규제'**를 시행한다는 것입니다.
내 집 마련을 계획 중이셨거나, 부동산 투자에 관심 있으셨던 분들이라면 그야말로 '패닉'에 가까운 상
황일 텐데요.
오늘 블로그에서는 이번 10.15 부동산 대책의 핵심 내용과 규제지역을 가장 쉽고 정확하게 확인하는
방법, 그리고 가장 중요한 세금과 대출이 어떻게 바뀌는지 완벽하게 정리해 드리겠습니다.
📜 10.15 부동산 대책, 핵심 요약
이번 대책으로 시장에 가장 큰 영향을 미칠 핵심 내용부터 살펴보겠습니다.
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규제지역 대폭 확대 (2025.10.16 효력 발생)
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대상 지역:
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서울시 25개 구 전역
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경기도 12개 지역: 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 용인(수지), 의왕, 하남
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적용 규제: 위 지역들을 조정대상지역 및 투기과열지구로 동시 지정
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토지거래허가구역 지정 (2025.10.20 효력 발생)
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대상 지역: 위와 동일 (서울 전역, 경기 12개 지역)
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핵심 효과: 2년간 실거주 의무가 부여되어 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'가 원천적으로 불가능해집니다.
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효력 발생일이 다르니 계약을 앞두신 분들은 날짜를 반드시 확인하셔야 합니다!
🗺️ 초간단! 최신 규제지역 확인 방법 및 사이트
"그래서 우리 동네는 규제지역인가요?" 가장 궁금하실 질문일 텐데요. 복잡한 공문서를 찾아볼 필요 없이, 아래 사이트와 앱을 이용하면 1분 만에 바로 확인이 가능합니다.
1. 지도로 한눈에 보는 '호갱노노' & '아실' (가장 추천!)
스마트폰 앱이나 PC 웹사이트에서 지도를 통해 직관적으로 확인할 수 있어 가장 편리합니다.
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호갱노노: 앱 실행 → 지도 화면 우측 상단 [필터] → [규제] 선택
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아실(아파트실거래가): 앱 실행 → 지도 화면 상단 필터 메뉴 → [규제지역] 관련 항목 체크
2. 가장 정확한 정부 공식 사이트
법적 효력을 갖는 원문 확인이 필요할 때는 아래 정부 사이트를 이용하는 것이 가장 정확합니다.
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국토교통부:
국토교통부 홈페이지 -
경기부동산포털: 경기도 지역의 토지거래허가구역 등 상세 정보를 확인할 때 유용합니다.
💰 확 바뀐 대출 규제, '영끌'은 끝났다
이번 대책으로 가장 크게 강화된 부분은 바로 '대출'입니다. 사실상 현금 부자가 아니면 서울 및 경기 핵심 지역 진입이 매우 어려워졌습니다.
1. 주택담보대출(LTV) 한도 대폭 축소
기존에는 무주택자의 경우 LTV가 최대 70%까지 가능했지만, 이번에 지정된 규제지역에서는 40%로 대폭 축소됩니다. (다주택자는 30%, 15억 초과 아파트는 0%)
예시: 10억 원 아파트 매수 시
(변경 전) 최대 7억 원 대출 가능
(변경 후) 최대 4억 원 대출 가능 (필요 현금 3억 → 6억 원)
2. 고가주택 대출 한도 신설 (수도권 전체 적용)
규제지역 여부와 상관없이 수도권 전체에 적용되는 규제입니다.
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시가 15억 초과 ~ 25억 이하 주택: 최대 4억 원
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시가 25억 초과 주택: 최대 2억 원
3. '갭투자' 원천 봉쇄 (토지거래허가구역)
10월 20일부터 효력이 발생하는 토지거래허가구역 지정으로, 해당 지역에서 주택 매수 시 2년간 실거주가 의무화됩니다. 따라서 전세 승계 매매가 불가능해져 갭투자가 원천적으로 차단됩니다.
稅 무거워지는 세금, 다주택자는 '초비상'
대출과 함께 부동산 시장의 양대 축인 세금 부담 역시 크게 늘어납니다.
1. 취득세 중과
조정대상지역 내 주택 취득 시, 2주택자는 8%, 3주택 이상 및 법인은 **12%**의 중과세율이 적용됩니다.
2. 양도소득세 강화
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다주택자 중과: 조정대상지역 내 주택 양도 시 기본세율에 2주택자는 20%p, 3주택자는 30%p가 추가됩니다.
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1주택자 비과세 요건 강화: 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해 '2년 이상 거주' 요건이 필수입니다.
3. 종합부동산세(종부세) 및 재산세 부담 증가
조정대상지역 내 2주택 이상 보유 시 종부세 추가 과세 대상이 되며, 전반적인 공시가격 상승과 맞물려 보유세 부담이 크게 증가할 전망입니다.
✅ 내 집 마련, 이것만은 꼭 체크하세요!
갑작스러운 고강도 대책 발표로 시장은 당분간 큰 혼란을 겪을 것으로 보입니다. 이런 시기일수록 아래 사항들을 더욱 꼼꼼히 확인해야 합니다.
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효력 발생일 재확인: 대출 및 규제 적용 기준은 **'매매계약일'**입니다. 규제 효력 발생일(10/16, 10/20) 이전에 계약했다면 종전 규정을 적용받을 수 있으니 반드시 날짜를 확인하세요.
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자금 조달 계획 재점검: 줄어든 대출 한도를 고려하여 나의 현금 동원 능력을 냉정하게 재평가해야 합니다.
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전문가 상담 필수: 바뀐 규제가 매우 복잡하고 개인의 상황에 따라 다르게 적용될 수 있습니다. 중요한 결정을 내리기 전, 반드시 은행의 대출 상담사, 세무사, 공인중개사와 상담하여 정확한 정보를 확인하시기 바랍니다.
이번 10.15 부동산 대책은 투기 수요를 억제하고 시장을 안정시키려는 정부의 강력한 의지가 담겨있습니다. 실수요자분들께는 당분간 힘든 시기가 될 수 있겠지만, 변화된 규제를 정확히 숙지하고 장기적인 관점에서 신중하게 접근하는 지혜가 필요한 때입니다.
