📢 상가 재계약 시임대 기간, 임대료 인상, 수선 의무에 대한 법률적 가이드

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상가 임대차 계약은 사업의 안정적인 운영에 매우 중요한 부분입니다. 특히 재계약 시점에서는 임대 기간, 보증금/월세 인상, 건물 수선 의무 등 다양한 쟁점이 발생할 수 있습니다. 문의하신 세 가지 질문에 대해 **「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법)**을 기초로 자세한 법률적 근거와 대처 방안을 제시해 드리겠습니다.

상가임대차보호법 바로가기

1. 계약갱신 기간: 건물주가 1년 단위 재계약을 요구할 때 대처법

📌 법률적 근거 및 해석: 계약갱신요구권의 존속 기간

상가임대차법 제10조 제2항에 따르면, 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다.

최소 임대 기간 보장: 상가임대차법은 임대차 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 경우에도 그 기간을 1년으로 보지만(제9조 제1항), 이는 임차인의 계약갱신요구권 행사와는 별개의 문제입니다.
계약갱신요구권의 효력: 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우, 임대인은 정당한 사유 없이는 거절하지 못하며(제10조 제1항), 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 존속기간은 1년으로 봅니다. (제10조 제3항)

📝 사례 적용 및 대처 방안

귀하의 경우, 2년 만기 시점에 건물주가 1년 단위 재계약을 제안하여 따랐다고 하셨습니다. 이는 임차인의 갱신요구권 행사 또는 임대인과의 **'합의 갱신'**의 형태를 취했을 수 있습니다. 중요한 점은 귀하가 현재 총 10년의 계약갱신요구권 기간 내에 있는지 여부입니다.

대처법:
1. 계약갱신요구권 행사: 만일 현재까지의 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않았다면, 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 건물주에게 2년의 기간으로 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 이 경우 임대인이 1년만 주장하더라도, 갱신되는 임대차의 존속기간은 임차인이 주장하는 기간(1년이 아닌 최소 2년)을 우선할 수 있습니다. 다만, 상가임대차법 제10조 제3항의 '갱신되는 임대차의 존속기간은 1년으로 본다'는 규정은 임차인의 계약갱신요구권 행사로 갱신된 경우에도 적용됩니다. 그러나 이는 임차인이 1년으로 갱신되는 것을 원치 않고 2년으로 갱신을 요구할 수 없다는 의미는 아닙니다. 임차인의 갱신요구에 의해 갱신되는 경우에도 임차인은 2년의 기간을 주장할 수 있다는 해석도 있습니다. 다만, 명확하게는 갱신요구권 행사 시에는 10년 내에서 갱신됩니다. 건물주가 1년을 주장하더라도, 임차인은 1년 계약 후 다시 갱신요구를 행사하여 10년을 채울 수 있습니다.
2. 기간의 약정 없는 임대차: 만약 계약갱신요구를 하지 않고 1년 단위로 재계약에 합의했더라도, 임차인에게 불리한 것은 무효이므로(상가임대차법 제15조), 1년 단위 합의가 임차인에게 불리하다면 법정기간인 1년을 주장할 수 있습니다.

2. 임대료 및 보증금 인상: 각각 5%씩 인상 가능한가?

📌 법률적 근거 및 해석: 차임 등 증액 청구의 제한

상가임대차법 제11조 및 동법 시행령 제4조에 따라, 임대인이 계약갱신요구권 행사 기간 내에 차임 또는 보증금을 증액할 때에는 증액 후의 차임 또는 보증금이 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5(5%)를 초과하지 못합니다.

적용 범위: 이 증액 제한 규정은 환산보증금이 각 지역별 기준 금액 이하인 상가에 주로 적용되나, 계약갱신요구권(10년 보장) 행사 시에는 환산보증금 액수와 관계없이 모든 상가 임대차에 적용됩니다. (상가임대차법 제10조의2, 제10조의3 등과 연계 해석)
- 주의: 다만, '합의'에 의한 증액은 5% 제한을 초과할 수 있지만, 임차인의 '갱신 요구'에 따른 갱신 시에는 5% 제한이 적용됩니다.
보증금과 월세 각각 적용 여부: 보증금과 월세를 동시에 증액할 경우, 합산하여 5%를 초과할 수 없습니다.
- 계산 방법: 월세를 '환산'하여 계산해야 합니다. 현재 임대료를 기준으로, 보증금 증액분과 월세 증액분을 합산하여 총 환산보증금 증액분이 5%를 초과하는지 확인해야 합니다.
- 환산보증금: 보증금 + (월차임 *100)
- 증액 한도: (기존 환산보증금) * 5%

📝 사례 적용 및 대처 방안

작년 재계약 시점의 인상: 보증금 5% + 임대료 5%를 각각 인상했다면, 이는 법정 상한인 5%를 초과했을 가능성이 매우 높습니다. 임차인이 당시 '합의'로 동의했다면 원칙적으로는 유효할 수 있지만, 임차인의 권리보호 측면에서 초과분에 대해서는 무효를 주장하거나, 부당이득 반환 청구 소송을 통해 돌려받을 여지가 있습니다. (대법원 2014다38803 판결 등) 다만, 이미 합의한 경우 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로 신중해야 합니다.
현재 재계약 시점의 인상 요구 대처: 현재 건물주가 또다시 보증금 5%와 월세 5% 각각 인상을 요구하는 것은 상가임대차법상 5%의 증액 상한을 명백히 초과하는 요구입니다.
- 대처법: 임대인에게 상가임대차법 제11조 및 시행령 제4조를 언급하며, 보증금과 월세를 합산한 환산보증금의 5% 이내로만 증액이 가능함을 명확히 고지해야 합니다. (이때, 직전 증액일로부터 1년 이내에는 다시 증액 청구를 할 수 없음에도 유의해야 합니다.)
- 예시: 기존 환산보증금이 1억원이라면, 최대 증액 가능 금액은 500만원입니다. 이 500만원 내에서 보증금과 월세 증액분을 합산해야 합니다.

3. 건물 수선 의무: 임차인 수리 특약에 대한 대처 방안

📌 법률적 근거 및 해석: 임대인의 수선 의무와 특약의 효력

민법 제623조는 임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지하게 할 의무(수선 의무)를 부담한다고 규정하고 있습니다. 이는 상가 임대차에도 적용됩니다.

임대인 의무의 범위: 통상적으로 **대규모 수선, 기본적 설비 부분의 교체, 건물 주요 구성 부분에 대한 수선(예: 지붕 누수, 벽 균열 등)**은 임대인이 부담해야 합니다.
- 귀하의 경우처럼 지붕이 내려앉아 물이 폭포처럼 쏟아지는 상황은 건물의 주요 구조 부분에 대한 대규모 수선에 해당하므로, 당연히 임대인의 수선 의무 범위에 속합니다.
수선 의무 배제 특약의 효력: 임대인의 수선 의무는 특약으로 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있지만, 그 특약은 엄격하게 해석되어야 합니다. 판례는 건물 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적 설비의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 특약으로 임차인에게 전가할 수 없다고 보며, 이는 임대인이 여전히 부담한다고 해석합니다. (대법원 94다34616 판결 등) 특약이 있더라도 소규모 수선이나 소모품 교체 등에 한정됩니다.

📝 사례 적용 및 대처 방안

작년 계약 내용의 효력: "건물 외부 누수 등 임차인 수리"라는 특약은 대규모 수선인 지붕 누수까지 포함하여 임차인에게 전가하는 것은 효력이 없거나 제한적으로 해석될 가능성이 높습니다. 이미 작년에 폭우로 인해 지붕이 내려앉은 심각한 상황이 발생했으므로, 이는 임대인이 수리해야 할 대규모 수선입니다.
현재 재계약 시 대처법:
- 특약 수정 요구: 이번 재계약 시에는 해당 특약에 대해 다음과 같이 수정할 것을 강력하게 요구해야 합니다.
  - "임차인은 통상적인 소모품 교체 및 소규모 수선(예: 형광등 교체, 내부 문고리 수리 등)을 부담하고, 건물의 주요 구조부, 외벽, 지붕 등 대규모 수선 및 누수, 파손 등 임차 목적물의 사용·수익에 중대한 지장을 초래하는 하자에 대한 수선은 임대인이 부담한다."
- 법적 고지: 만약 건물주가 특약 수정을 거부하고 기존 내용을 고수하려 한다면, "해당 특약은 민법 및 관련 판례에 비추어 볼 때 건물의 주요 구조부에 대한 대규모 수선 의무까지 임차인에게 전가하는 것은 무효로 해석될 수 있음을 알고 있다"는 점을 정중하게 고지하십시오.
- 위험 대비: 노후 건물(100년 가까이 된 건물)의 경우 대규모 하자가 자주 발생할 가능성이 높으므로, 수선 의무를 명확히 하는 것이 중요합니다. 이 부분이 합의되지 않으면 갱신을 거절하거나, 차임 감액 청구 등 다른 법적 대응을 고려할 수 있습니다.

결론 및 재계약 시 유의사항

귀하의 상가 재계약 상황은 상가임대차법의 주요 쟁점들이 복합적으로 얽혀 있습니다.

재계약 기간: 10년의 계약갱신요구권 범위 내라면, 1년 단위 계약은 임차인에게 불리할 수 있으며, 갱신 요구 시 5% 증액 상한 제한을 받으며 갱신할 수 있습니다.
임대료 인상: 보증금과 월세 각각 5% 인상 요구는 법정 상한을 초과하므로, 환산보증금 기준 5% 이내에서만 증액해야 함을 명확히 주장하십시오.
수선 의무: 지붕 누수와 같은 대규모 수선은 임대인의 고유한 의무이며, 이를 임차인에게 전가하는 특약은 법적으로 무효화될 가능성이 높습니다. 재계약 시 특약을 명확히 수정해야 합니다.

재계약 협상 시에는 내용증명 등을 통해 법적 근거를 명시하여 임대인에게 전달하는 것이 효과적입니다. 상가임대차 관련 분쟁이 해결되지 않을 경우, 대한법률구조공단이나 지방자치단체의 상가임대차 상담센터 등에 문의하여 도움을 받으시는 것을 추천드립니다.